Банкротство физических лиц: что будет с недвижимостью

Банкротство физических лиц — это механизм, который позволяет человеку, оказавшемуся в тяжелом финансовом положении, снять часть долгов через суд. Но у многих возникает естественный вопрос: а что будет с недвижимостью, если человек решит воспользоваться процедурой банкротства? Ответ не однозначен — многое зависит от статуса недвижимости, от того, как она приобретена, от её стоимости, от того, есть ли другие долги и обязательства.

Что такое банкротство физических лиц и почему это важно

Для начала кратко о сути процедуры. Закон № 127-ФЗ регулирует банкротство физических лиц. При соблюдении определённых условий гражданин может обратиться в арбитражный суд с заявлением о несостоятельности. В результате может быть открыта процедура реструктуризации или непосредственно конкурсное производство, при котором часть имущества (если оно допустимо) может быть реализована для погашения долгов.

Главная цель — списать долги, которые гражданин не в состоянии выплатить, при этом соблюсти права кредиторов. При этом закон предусматривает защиту определённого имущества, часть которого может быть исключена из конкурсной массы.
Именно недвижимость — один из самых спорных активов при банкротстве, потому что она часто имеет самую высокую стоимость и может быть «притягательной» для взыскания. Но у должника есть инструменты защиты.

Понятие конкурсной массы и исключаемого имущества

Когда процедура банкротства запускается, формируется конкурсная масса — это совокупность имущества, которое может быть использовано для удовлетворения требований кредиторов. Всё, что входит в конкурсную массу, потенциально может быть оценено, продано и вырученные средства направлены в счёт покрытия долгов.

Но важный момент: закон разрешает исключать из конкурсной массы определённое имущество, которое не подлежит взысканию (то есть остаётся у гражданина). Это касается, в том числе, жилого помещения в некоторых случаях.

В практике выделяют две основные группы:

Имущество, которое может быть включено в конкурсную массу
Имущество, которое исключается из конкурсной массы (не может быть реализовано)

При оценке недвижимости суд и финансовый управляющий будут смотреть, попадает ли конкретный объект под исключения или нет.

Когда недвижимость включается в конкурсную массу

Недвижимость может попасть в конкурсную массу, если:

имущество принадлежит лично должнику (а не родственникам) и не подпадает под исключения;
недвижимость достаточно ликвидна (то есть может быть продана) и её стоимость оправдывает включение в массу;
должник не доказал, что эта недвижимость жизненно необходима ему и его семье, либо не докажет, что не может быть изъята.

Например:

квартира, которой владеет должник, и в ней нет других собственников, может быть признана конкурсным имуществом;
земля, дома, дачи и иные объекты недвижимости, если они не попадают под защиту закона, могут быть под угрозой взыскания;
недвижимость, купленная недавно или полученная по сделке, которая вызывает подозрение (например, по заниженной стоимости), может быть оспорена как преднамеренная сделка.

Если недвижимость будет реализована, вырученные средства распределяются между кредиторами — часть денег пойдёт на погашение долгов, часть — на покрытие расходов процедуры (услуги финансового управляющего, судебные расходы и др.).

Когда недвижимость может быть защищена — исключения по закону

Закон предусматривает случаи, когда недвижимость не может быть включена в конкурсную массу. В таком случае должник сохраняет её владение и использование. Основания защиты могут быть следующими:

Если недвижимость является единственным жилым помещением должника (и членов семьи). При этом важно, чтобы объект не был дорогим (с точки зрения площади или стоимости) сверх разумных норм региона.
Если на недвижимость наложены обременения, ипотека, залог, либо она приобретена в рамках ипотечного кредита — тогда её реализация может быть ограничена условиями обременения.
Если часть объекта уже арестована, или у объекта есть другие обязательства, которые ограничивают его свободную продажу.
Если реализация недвижимости приведёт к тому, что должник и его семья окажутся без крыши над головой, то суд может признать такую реализацию нарушающей конституционные права.

При этом факт наличия исключения не гарантирует, что недвижимость не будет даже затронута — могут быть судебные споры, оспаривания, сделки, которые пытаются «вытянуть» имущество из-под защиты.

Типовые сценарии обращения с недвижимостью при банкротстве

Жилая квартира, где проживает должник и семья

Чаще всего это объект, по которому должник может претендовать на защиту. Но многое зависит от:

размера (площади, комнат, местонахождения);
количества других собственников (если квартира в долевой собственности, если кто-то ещё — например, супруга — также имеет долю);
наличия обременений (ипотека, залог) и условий кредитора;
оценки — если квартира дорогая по рыночной цене, может быть иск к её исключению из конкурсной массы.

Если защита будет признана, квартира останется у должника, и она не будет выставлена на продажу.

Квартира, не являющаяся единственным жильём

Если у должника уже есть другое жильё или он владеет несколькими объектами недвижимости, одна из квартир может попасть в конкурсную массу и быть реализована. Например, дополнительные квартиры, дачи, коммерческая недвижимость.

Недвижимость в ипотеке

Ипотечная недвижимость — особенно сложный случай. Ипотека накладывает обременение: кредитор вправе требовать реализацию имущества через залог — ипотечный кредитор может «претендовать» на объект прежде других кредиторов. Возможны варианты:

Должник предлагает продолжать платить ипотеку даже в процессе банкротства, чтобы не потерять объект (если это возможно).
Кредитор может забрать объект по залогу (то есть изъять посредством взыскания) или участвовать в торгах вместе с конкурсной массой.

Коммерческая недвижимость или земля

Объекты, не являющиеся «жизненным минимумом», чаще подлежат продаже. Если они пригодны для использования или перепродажи, финансовый управляющий может провести реализацию.

Как оценивают недвижимость и как проводится реализация

Чтобы реализовать объект, нужно его оценить. Обычно финансовый управляющий привлекает независимого оценщика, который определяет рыночную стоимость недвижимости с учётом местоположения, состояния, инфраструктуры и других факторов.

После оценки объект выставляется на торги. Торги публикуются в специальных источниках (будут уведомлены потенциальные участники), и победитель приобретает объект. Вырученные средства поступают в конкурсную массу и далее распределяются между кредиторами в порядке, установленном законом.

Стоит помнить, что из выручки вычитаются расходы на саму продажу: расходы по подготовке объекта к продаже, услуги оценщика, расходы на публикацию торгов, вознаграждение управляющего, другие сопутствующие затраты.

Если объект не был реализован (нет заявок, низкая цена), могут быть пересмотры условий, снижение начальной цены или отказ от реализации по решению суда.

В каких случаях недвижимость не тронут вообще

Есть редкие случаи, когда недвижимость остаётся в полной безопасности от касания процедуры банкротства:

если это единственное жильё, и его площадь и рыночная стоимость не превышают разумных пределов, установленных судебной практикой для региона;
если долг незначителен, и других активов у должника нет, — зачастую суд просто не станет инициировать реализацию такого имущества;
если должник и кредиторы договорятся о реструктуризации долгов без реализации имущества (например, рассрочка, частичная уплата);
если недвижимость оформлена на близкого родственника и нет доказательств, что она фактически принадлежит должнику (будет спорным моментом, требующим экспертизы и доказательств).

Как защитить недвижимость при банкротстве

Чтобы уменьшить риск потери недвижимости, должнику можно предпринять следующие шаги:

Оценить рыночную стоимость заранее и сравнить с нормативами региона: если объект явно выше «среднего» для судебной практики, возможен риск его признания конкурсным.
Документально подтвердить, что объект — единственное жильё и его давление на семью приведёт к нарушению прав. Можно подготовить справки, доказательства проживания, планировку.
Оформить долевую собственность (если возможно) на родственников — однако такой шаг надо делать заранее, а не «накануне банкротства». Важно, чтобы не было оснований считать сделку преднамеренной.
Обсудить с кредиторами реструктуризацию, сократить долговую нагрузку, договориться о рассрочке — чтобы не доводить до стадии конкурсного производства.
Не совершать подозрительные сделки перед банкротством — если будет доказано, что вы передавали недвижимость с целью уклонения от ответственности, она может быть оспорена и возвращена в конкурсную массу.

Что важно знать и как действовать

Банкротство физических лиц может быть спасательной мерой, но она несёт риски — особенно в отношении недвижимости. Важно понимать:

недвижимость может быть частью конкурсной массы и реализована для покрытия долгов;
закон предусматривает исключения, и иногда недвижимость остаётся у должника;
многое зависит от характеристик объекта (площадь, стоимость, количество объектов, наличие обременений);
защита недвижимости требует подготовки доказательств, участия в суде и грамотной позиции;
лучше заранее планировать меры защиты, а не реагировать на процесс, когда он уже запущен.

При грамотной юридической поддержке должник имеет шансы сохранить своё жильё или уменьшить потери. Но надежда на «автоматическую» защиту — рискованна.

Если вы хотите проконсультироваться по вашей конкретной ситуации — наши эксперты готовы помочь: проанализировать ваши долги, недвижимость, предложить стратегию. Достаточно оставить заявку, и мы свяжемся с вами для консультации.