Банкротство с ипотекой в 2026: можно ли сохранить квартиру и как списать долги

Ипотека — это, пожалуй, самый значительный кредит в жизни человека. Когда финансовые трудности делают выплаты невозможными, многие заёмщики оказываются перед страшным выбором: продолжать тянуть непосильную ношу или потерять квартиру. Но есть и третий путь — банкротство. Многие ошибочно полагают, что банкротство автоматически означает потерю ипотечного жилья. На самом деле ситуация сложнее и имеет свои нюансы. В 2026 году процедура банкротства при наличии ипотеки имеет особенности, которые нужно знать каждому должнику. В этой статье мы подробно разберём, что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве, можно ли её сохранить, какие есть варианты и как минимизировать риски.

Ипотека и банкротство: общие принципы

Прежде всего, нужно понять ключевое различие между ипотечным и обычным кредитом. Ипотека — это кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Это значит, что квартира находится в залоге у банка до полного погашения долга.

В процедуре банкротства действуют особые правила для залогового имущества:

1. Ипотечная квартира НЕ защищена исполнительским иммунитетом. Даже если это единственное жильё, оно может быть продано для погашения ипотечного долга.

2. Банк-залогодержатель имеет преимущественное право на получение средств от продажи квартиры.

3. Залоговый кредитор (банк) активно участвует в процедуре и может влиять на условия продажи.

4. 

Возможные варианты развития событий

В зависимости от ситуации, стадии просрочки и ваших целей, возможно несколько сценариев.

Вариант 1. Вы продолжаете платить ипотеку

Если у вас есть возможность платить ипотеку, но другие кредиты стали непосильными, можно подать на банкротство и списать их, сохранив ипотеку.

Как это работает:

• Вы подаёте заявление о банкротстве.

• В конкурсную массу включается ваше имущество, но ипотечная квартира, по которой вы платите, может быть исключена (под контролем банка).

• Вы продолжаете платить ипотеку в обычном режиме.

• Остальные долги списываются.

Важно: Банк-ипотекодержатель должен быть уверен, что вы будете платить. Если у вас уже есть просрочка по ипотеке, этот вариант может не сработать.

Вариант 2. Вы не можете платить ипотеку, и квартиру продают

Если ипотека стала непосильной, и у вас нет возможности её выплачивать, скорее всего, квартиру продадут.

Как это происходит:

1. Финансовый управляющий включает квартиру в конкурсную массу.

2. Проводится оценка квартиры.

3. Квартира выставляется на торги.

4. Из вырученных средств сначала погашается долг перед банком-залогодержателем (включая проценты и пени).

5. Оставшиеся деньги (если они есть) идут на погашение требований других кредиторов.

6. Если после расчётов с кредиторами что-то остаётся, эти деньги возвращаются должнику.

Важно: Если денег от продажи не хватило для полного погашения ипотеки, оставшаяся часть долга может быть списана (если нет другого имущества).

Вариант 3. Рефинансирование или реструктуризация ипотеки в процедуре

В ходе банкротства можно попытаться договориться с банком о реструктуризации ипотечного долга или найти инвестора для выкупа квартиры.

Варианты:

• Мировое соглашение с банком на новых условиях.

• Рефинансирование ипотеки через другой банк (сложно, но возможно).

• Выкуп квартиры третьим лицом (родственниками, друзьями) с погашением долга.

Вариант 4. Сохранение единственного жилья, если оно не в ипотеке

Если у вас есть ипотека на не единственное жильё (например, вы купили квартиру в ипотеку, но у вас есть другое жильё), то единственное жильё защищено, а ипотечное будет продано.

Особенности банкротства с ипотекой в 2026 году

В 2026 году законодательство и судебная практика имеют несколько важных особенностей.

Преимущественное право залогодержателя

Банк, выдавший ипотеку, имеет право голоса на собрании кредиторов и может влиять на решение о продаже квартиры. Начальная цена продажи устанавливается с учётом мнения банка.

Продажа с торгов

Ипотечная квартира продаётся на открытых торгах. Если квартира не была продана на первых торгах, проводятся повторные со снижением цены на 10-15 процентов. Если и повторные торги не состоялись, банк имеет право оставить квартиру себе по цене на 25 процентов ниже начальной.

Списание остатка долга

Если после продажи квартиры вырученных денег не хватило для полного погашения ипотеки, оставшаяся часть долга может быть списана, если у должника нет другого имущества. Это важное отличие от обычной ситуации, где банк продолжает требовать долг.

Защита прожиточного минимума

Даже в процедуре банкротства должник имеет право на ежемесячное исключение из конкурсной массы суммы в размере прожиточного минимума на себя и иждивенцев. Это касается и доходов, и средств от продажи имущества.

Можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?

Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов.

Сохранить квартиру можно, если:

1. У вас есть стабильный доход и вы можете продолжать платить ипотеку после списания других долгов.

2. Банк согласен на реструктуризацию долга.

3. Квартиру выкупают третьи лица (родственники) и погашают долг.

4. Вы заключаете мировое соглашение с банком на новых условиях.

Сохранить квартиру, скорее всего, не удастся, если:

1. У вас нет дохода для продолжения платежей.

2. Есть длительная просрочка по ипотеке (более 3-6 месяцев).

3. Банк настаивает на продаже и не идёт на уступки.

4. Рыночная стоимость квартиры ниже суммы долга (отрицательная разница).

Пошаговая инструкция по банкротству с ипотекой

Шаг 1. Оцените ситуацию

Прежде всего, нужно понять, есть ли у вас шанс сохранить квартиру. Для этого оцените:

• Размер ежемесячного платежа по ипотеке и ваш реальный доход.

• Наличие просрочек и их длительность.

• Рыночную стоимость квартиры и остаток долга.

• Готовность банка к диалогу.

Шаг 2. Проконсультируйтесь с юристом

Банкротство с ипотекой — сложная процедура. Обязательно обратитесь к специалисту, который оценит ваши шансы и поможет выбрать стратегию.

Шаг 3. Подготовьте документы

Вам потребуются:

• Паспорт.

• Документы по ипотеке (кредитный договор, график платежей, справка о задолженности).

• Документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).

• Справки о доходах.

• Список всех кредиторов.

• Опись имущества.

Шаг 4. Подайте заявление в суд

В заявлении нужно указать, что у вас есть ипотека, и изложить свои предложения по её сохранению или реализации.

Шаг 5. Взаимодействуйте с финансовым управляющим

Управляющий будет оценивать ваше имущество и взаимодействовать с банком. Ваша задача — предоставлять все запрашиваемые документы и чётко излагать свою позицию.

Шаг 6. Участвуйте в собраниях кредиторов

На собраниях будет решаться судьба ипотечной квартиры. Важно заручиться поддержкой банка или предложить альтернативные варианты.

Шаг 7. Контролируйте продажу (если она неизбежна)

Если квартиру решено продавать, следите за оценкой и торгами. Иногда удаётся найти покупателя самостоятельно и продать квартиру дороже, чем на торгах.

Что происходит с деньгами от продажи ипотечной квартиры?

Средства, вырученные от продажи квартиры, распределяются в строгом порядке:

1. В первую очередь погашаются расходы на проведение торгов и судебные издержки.

2. Во вторую очередь средства направляются залоговому кредитору (банку) — до 80 процентов от вырученной суммы идут на погашение ипотечного долга.

3. В третью очередь оставшиеся средства распределяются между кредиторами первой и второй очереди (если они есть).

4. В четвёртую очередь остаток направляется на погашение требований остальных кредиторов.

5. Если что-то остаётся после расчётов со всеми кредиторами, эти деньги возвращаются должнику.

Альтернативы банкротству при проблемах с ипотекой

Прежде чем подавать на банкротство, стоит рассмотреть другие варианты.

1. Ипотечные каникулы
Вы имеете право на отсрочку платежей до 6 месяцев при снижении дохода более чем на 30 процентов.

2. Реструктуризация
Договоритесь с банком об увеличении срока кредита или снижении платежа.

3. Продажа квартиры с согласия банка
Вы сами продаёте квартиру, банк забирает свой долг, остаток — вам. Это лучше, чем торги.

4. Рефинансирование
Перекредитуйтесь в другом банке под более низкий процент.

5. Материнский капитал
Если у вас есть дети, можно использовать маткапитал для погашения ипотеки.

Риски и последствия банкротства с ипотекой

Для должника:

• Потеря квартиры (в большинстве случаев).

• Испорченная кредитная история на 5-10 лет.

• Ограничения на выезд за границу (на время процедуры).

• Запрет на занятие руководящих должностей (3 года).

• Необходимость уведомлять банки о банкротстве (5 лет).

Для созаёмщиков и поручителей:
Если по ипотеке есть созаёмщики (например, супруг) или поручители, их долг не списывается автоматически. После банкротства основного заёмщика банк может требовать погашения долга с них.

Для супруга:
Если квартира куплена в браке и является совместной собственностью, в банкротство включается только доля должника. Супруг может сохранить свою долю, но квартира может быть продана целиком, а супруг получит компенсацию.

Заключение

Банкротство с ипотекой в 2026 году — сложная, но не безнадёжная процедура. В большинстве случаев ипотечную квартиру приходится продавать, но это не означает, что вы останетесь на улице. Во-первых, оставшаяся часть долга списывается. Во-вторых, у вас остаются деньги, если квартира продана дороже суммы долга. В-третьих, существуют варианты сохранения жилья, если у вас есть доход и готовность договариваться с банком. Главное — не затягивать с решением проблемы, консультироваться с профессионалами и трезво оценивать свои возможности. Ипотека — это большая ответственность, и банкротство должно быть крайней, но иногда единственно верной мерой.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Могут ли забрать единственную ипотечную квартиру при банкротстве?

Да, могут. На ипотечную квартиру не распространяется исполнительский иммунитет, даже если это ваше единственное жильё. Квартира находится в залоге у банка, и при банкротстве она будет продана для погашения долга.

Что будет с ипотекой, если я объявлю себя банкротом?

Ипотечный долг не исчезает автоматически. Квартира будет продана, из вырученных денег погасят долг перед банком, а оставшаяся часть долга (если денег не хватило) может быть списана.

Можно ли сохранить ипотечную квартиру, если платить по ней вовремя?

Да, можно. Если у вас есть возможность платить ипотеку, а другие долги стали непосильными, вы можете подать на банкротство, списать остальные кредиты и продолжать платить ипотеку. Но нужно быть готовым к контролю со стороны финансового управляющего.

Что будет с созаёмщиком по ипотеке, если я обанкрочусь?

Созаёмщик остаётся должен банку. Банкротство одного из созаёмщиков не освобождает второго от обязательств. Банк будет требовать погашения долга с него.

Может ли банк забрать квартиру, если она куплена с использованием материнского капитала?

Да, может. Материнский капитал не защищает квартиру от взыскания, если она в ипотеке. Но при продаже квартиры доля детей должна быть учтена, и органы опеки будут контролировать, чтобы права детей не были нарушены.

Сколько времени длится процедура банкротства с ипотекой?

Обычно дольше, чем обычное банкротство, из-за необходимости оценки и продажи квартиры. В среднем процедура может занять от 8 до 12 месяцев, а иногда и больше.