Как продать квартиру в залоге в 2026: законные способы и пошаговая инструкция

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения кредита. Но жизненные обстоятельства меняются: семья растёт, появляется необходимость переезда, меняется работа или просто хочется улучшить жилищные условия. Возникает закономерный вопрос: можно ли продать квартиру, которая в залоге? Можно, но процесс сложнее, чем продажа обычной недвижимости. В 2026 году процедура продажи залоговой квартиры стала более прозрачной, но требует строгого соблюдения законодательства и согласования с банком. В этой статье мы подробно разберём, какие существуют законные способы продажи квартиры в залоге, как получить согласие банка, как снять обременение и какие риски подстерегают продавцов и покупателей.

Что значит «квартира в залоге»?

Когда вы берёте ипотечный кредит, квартира автоматически становится обеспечением исполнения ваших обязательств перед банком. Это называется ипотека в силу закона. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) делается запись об обременении.

Последствия залога:

• Вы не можете продать, подарить или обменять квартиру без согласия банка.

• Банк имеет право контролировать сделку и получать деньги от продажи в счёт погашения кредита.

• Если вы перестанете платить по ипотеке, банк может обратить взыскание на квартиру и продать её с торгов.

Информация о залоге находится в открытом доступе, и любой потенциальный покупатель может её проверить, заказав выписку из ЕГРН.

Можно ли продать квартиру в залоге?

Короткий ответ: да, можно, но с согласия банка.

Продажа заложенной недвижимости без согласия залогодержателя является нарушением закона. Сделка может быть признана недействительной, а покупатель рискует потерять и деньги, и квартиру.

Однако существует несколько законных способов продать квартиру, находящуюся в ипотеке.

Способ 1. Продажа с согласия банка (стандартная схема)

Это самый распространённый и безопасный способ. Вы договариваетесь с банком, и он даёт согласие на продажу.

Как это работает:

1. Обратитесь в банк. Напишите заявление о намерении продать залоговую квартиру. Укажите предполагаемую цену продажи и сроки.

2. Получите условия от банка. Банк рассмотрит ваше заявление и предложит один из вариантов:

   • Покупатель перечисляет деньги на счёт банка для погашения кредита, остаток (если есть) получаете вы.

   • Вы сами досрочно гасите кредит (например, из других средств или за счёт первоначального взноса от покупателя), после чего банк снимает обременение, и вы продаёте квартиру свободной от залога.

3. Заключите предварительный договор с покупателем. В договоре укажите, что квартира продаётся с обременением, и пропишите порядок расчётов.

4. Проведите сделку. Расчёты обычно проходят через банковские ячейки или аккредитивы. Покупатель вносит деньги в ячейку, вы погашаете кредит, банк снимает обременение, после чего происходит регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Что важно знать:

• Банк может потребовать, чтобы расчёты проходили через него или через конкретную ячейку.

• Банк взимает комиссию за снятие обременения и подготовку документов (обычно небольшую, но уточняйте).

• Весь процесс занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Способ 2. Продажа с погашением кредита покупателем

Это разновидность первого способа, но с активным участием покупателя.

Схема:

1. Вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, обременённую ипотекой.

2. Вы договариваетесь с банком, что покупатель вносит сумму долга (или всю стоимость квартиры) на счёт банка.

3. Банк закрывает кредит и снимает обременение.

4. Вы получаете остаток суммы (разницу между ценой продажи и долгом) от покупателя (или из ячейки).

5. Оформляете договор купли-продажи уже на квартиру без обременения и регистрируете сделку в Росреестре.

Важно: Такая схема требует полного доверия между сторонами или использования безопасных расчётных инструментов (банковская ячейка, аккредитив).

Способ 3. Продажа через альтернативную сделку (взаимозачёт)

Часто ипотечную квартиру продают для того, чтобы сразу купить другую. В этом случае можно провести альтернативную сделку.

Как это работает:

1. Вы находите покупателя на свою квартиру и продавца той квартиры, которую хотите купить.

2. Вы договариваетесь с банком, который выдал вам ипотеку, и с банком, который будет выдавать кредит покупателю (или новую ипотеку вам).

3. Проводится многосторонняя сделка, в ходе которой:

   • Покупатель вашей квартиры переводит деньги (в том числе кредитные) на счёт вашего банка в счёт погашения ипотеки.

   • Ваш банк снимает обременение.

   • Вы получаете оставшиеся деньги и используете их (вместе с новым кредитом, если нужно) для покупки новой квартиры.

   • Регистрируются обе сделки.

Это сложная, но вполне реализуемая схема, особенно если все стороны работают с одним банком.

Способ 4. Продажа с переводом долга на покупателя

Теоретически возможен вариант, при котором вы переводите свой ипотечный долг на покупателя. То есть покупатель становится новым заёмщиком по вашему кредитному договору.

Условия:

• Покупатель должен соответствовать требованиям банка (доход, кредитная история, возраст).

• Банк должен дать согласие на замену заёмщика.

• Оформляется новый кредитный договор или дополнительное соглашение.

На практике этот способ встречается редко, так как банки неохотно идут на замену заёмщика. Но если покупатель платёжеспособный, можно попробовать. Особенно это актуально, если ваша ипотека была оформлена на очень выгодных условиях (например, по госпрограмме), и покупатель хочет их сохранить.

Способ 5. Досрочное погашение кредита (самый простой)

Если у вас есть возможность досрочно погасить ипотеку (например, за счёт накоплений, помощи родственников или продажи другого имущества), вы делаете это, банк снимает обременение, и вы продаёте квартиру как обычную, свободную от залога.

Это идеальный вариант: продавать квартиру без обременения гораздо проще, и покупателей будет больше.

Чего делать НЕЛЬЗЯ (риски и последствия)

1. Продажа без согласия банка (мошенничество)
Попытка продать заложенную квартиру, скрыв факт обременения, — это противозаконно. Росреестр не зарегистрирует сделку, пока не снимет обременение. Если же каким-то образом сделка будет зарегистрирована (например, по поддельным документам), банк может оспорить её через суд, и покупатель останется без квартиры.

2. Подделка документов
Попытки подделать справки об отсутствии задолженности или согласие банка — это уголовное преступление (ст. 327 УК РФ).

3. Продажа по доверенности без снятия обременения
Продажа по генеральной доверенности не снимает залог и не решает проблему. Новый владелец не сможет полноценно распоряжаться квартирой, а вы остаётесь должником перед банком.

Пошаговая инструкция по продаже ипотечной квартиры

Шаг 1. Узнайте сумму задолженности
Запросите в банке справку о текущей сумме долга по ипотеке (основной долг + проценты). Узнайте, есть ли штрафы и пени.

Шаг 2. Оцените рыночную стоимость квартиры
Закажите оценку у независимого оценщика или посмотрите аналогичные предложения. Определите реальную цену, за которую можно продать вашу квартиру.

Шаг 3. Посчитайте разницу
Если цена квартиры выше долга — отлично, у вас будет остаток. Если долг больше стоимости (отрицательная разница), вам придётся доплачивать банку из своих средств, и продажа может быть нецелесообразной.

Шаг 4. Обратитесь в банк
Напишите заявление о намерении продать квартиру. Уточните все условия: как банк готов проводить сделку, какие документы нужны, сколько времени займёт снятие обременения, какие комиссии предусмотрены.

Шаг 5. Найдите покупателя
Ищите покупателя, которого устраивает схема продажи (с обременением, с погашением кредита). Будьте готовы предоставить ему все документы и справки из банка для подтверждения прозрачности сделки.

Шаг 6. Заключите предварительный договор
В предварительном договоре пропишите все условия: цену, порядок расчётов, сроки, ответственность сторон.

Шаг 7. Проведите сделку
В назначенный день стороны собираются в банке или у нотариуса. Покупатель переводит деньги (в ячейку, на счёт банка), вы подписываете документы. Банк снимает обременение.

Шаг 8. Зарегистрируйте переход права
Подайте документы в Росреестр (через МФЦ или электронно). После регистрации новый собственник получает квартиру, а вы — остаток денег (если он был).

Документы для продажи ипотечной квартиры

Для законной продажи вам потребуются:

• Паспорт продавца.

• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения и т.д.).

• Выписка из ЕГРН.

• Кредитный договор и справка о задолженности из банка.

• Письменное согласие банка на продажу (или иной документ, подтверждающий согласование).

• Отчёт об оценке квартиры (часто требуется банком).

• Нотариально заверенное согласие супруга (если квартира в совместной собственности).

После погашения кредита банк выдаст:

• Справку об отсутствии задолженности.

• Закладную с отметкой об исполнении (если оформлялась).

• Документы для снятия обременения.

Налоги при продаже ипотечной квартиры

При продаже квартиры нужно учитывать налог на доходы физических лиц.

• Если вы владели квартирой более минимального срока (3 или 5 лет), налог платить не нужно.

• Если менее — нужно платить 13% (или 15%) с суммы, превышающей 1 000 000 рублей (имущественный вычет) или с разницы между ценой покупки и продажи.

Важно: При продаже ипотечной квартиры налоговый вычет можно применить и к сумме, потраченной на погашение процентов.

Заключение

Продать квартиру в залоге в 2026 году — реально, но только законными способами и с участием банка. Самый надёжный вариант — продажа с согласия банка и погашением кредита за счёт покупателя или собственных средств. Не пытайтесь обмануть банк или покупателя — это грозит серьёзными проблемами, вплоть до уголовной ответственности и потери квартиры. Если вы действуете честно и прозрачно, процедура пройдёт гладко, и вы сможете либо улучшить жилищные условия, либо просто продать квартиру и закрыть ипотеку. Главное — заранее всё согласовать с банком и правильно оформить документы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Могу ли я продать квартиру в ипотеке, если есть просрочки?

Да, можете, но это сложнее. Банк может не дать согласие на продажу, если у вас есть просроченная задолженность. Сначала нужно будет её погасить или договориться с банком о реструктуризации.

Сколько времени занимает продажа ипотечной квартиры?

От нескольких недель до нескольких месяцев. Это зависит от скорости согласования с банком, поиска покупателя и оформления документов. В среднем процесс занимает 1-3 месяца.

Кто платит за снятие обременения?

Обычно расходы по снятию обременения (комиссия банка, госпошлина) несёт продавец. Но в договоре можно прописать иное распределение расходов.

Можно ли продать квартиру, если правоустанавливающие документы в банке?

Да, можно. Банк выдаст необходимые документы для сделки или предоставит их копии. Обычно оригиналы хранятся в банке до полного погашения кредита.

Что делать, если покупатель просит скидку из-за того, что квартира в залоге?

Это обычная практика. Покупатели часто торгуются, считая, что покупка залоговой квартиры несёт дополнительные риски. Будьте готовы к торгу, но не занижайте цену слишком сильно, если уверены в прозрачности сделки.

Какие риски у покупателя ипотечной квартиры?

Главный риск — потеря денег, если продавец окажется недобросовестным и не погасит кредит после получения денег. Чтобы этого избежать, покупателю рекомендуется использовать банковские ячейки или аккредитивы с условием выдачи денег продавцу только после снятия обременения.