Продажа квартиры мошенниками и отмена сделки в суде

В 2025 году набирает популярность новая схема мошенничества, когда продавец квартиры в связи с обманом и мошенническими действиями продает ее покупателю, а далее суд отменяет такую сделку и возвращает ее продавцу.

Сегодня мы разберемся с тем, как работает эта схема и почему суды признают продавцов жертвами оспаривая сделку купли-продажи

Продавец квартиры сам не знает, что стал жертвой мошенничества

Обычно жертвами мошенников при продаже недвижимости становятся пожилые люди и пенсионеры. Это самая уязвимая для мошенников социальная прослойка страны.

Отлично зная психологию и применяя умения манипуляции мошенники внушают продавцу квартиры, что он должен продать свою недвижимость для получения каких-либо больших благ. Поэтому, такие продавцы осуществляя сделку к/п даже не догадываются, что стали жертвами мошенников. То есть, свято верят в то, что совершают честную сделку по продаже своей недвижимости и сами охотно идут на нее.

Какими же способами мошенники обманывают продавцов?

Увеличение жилой площади по срочной сделке

Очень часто обманутым продавцам предлагают купить по скидке в связи со срочной продажей новое жилье, которое в разы больше по площади их собственного, обуславливая цену тем, что объект недвижимости продается в связи с переездом из России или по схожей причине.

Жертвам мошенничества показывают даже липовые квартиры, которые снимают посуточно и предлагают пообщаться с подставным продавцом, у которого на руках "чистые" документы на квартиру.

По схеме подставной продавец готов выйти на сделку хоть завтра, а цена квартиры, по которой можно продать жилье пенсионера ему как раз подходит!

Продали квартиру из-за проблем у родных и близких

Вторая по частоте случаев проблема: мошенники утверждают, что у родных владельца недвижимости есть проблемы, которые нужно срочно решить. Жертв выбирают очень осознанно, работая только с теме, чьи родственники не живут в РФ или считаются пропавшими.

Желая сохранить жизнь близких людей или решить их проблему, жертвы обмана продают недвижимость, как можно скорее, даже не пытаясь удостовериться в реальности происходящего.

Чтобы промотивировать жертву к более быстрой сделке, а также убрать любые сомнения, мошенники предлагают "разменять" недвижимость на более дешевое или компактное по площади. Опять же, в бой идет старая схема с арендой посуточной квартиры и липовым продавцом жилья.

Продали квартиру мошенникам для инвестиций

Третий вид обмана по популярности. Мошенники предлагают своим жертвам продать квартиру, а вырученные деньги от сделки инвестировать в супер проект, которые принесет огромную прибыль.

Если жертве негде жить, то в работу включается, уже описанная выше схема с разменом жилья.

В погоне за огромным богатством обманутые владельцы недвижимости продают квартиры и с энтузиазмом переезжают во "временно" арендуемое жилье думая, что смогут позволить себе намного более элитные апартаменты.

Мошенники забирают деньги после продажи квартиры

Когда сделка прошла и покупатель отдал свои деньги продавцу, продавец передает их мошенникам согласно той легенде, которая была ему предъявлена. Собственно, после этого действия мошенников никто уже никогда и не увидит.

Жертвы обмана обычно ждут месяц, два, три, ведь именно столько им сказало доверенное лицо, которые заставило их продать квартиру. Но никаких вестей от мошенников нет. Тогда обманутый продавец начинает бить тревогу, идет в полицию, в другие инстанции и узнает, что стал жертвой обмана.

После консультации с родными и близкими, как правило, жертвы обмана идут к юристам с целью отмены данной сделки купли-продажи недвижимости в суде, ведь это единственный способ вернуть жилье обратно.

А как же покупатели, которые ни в чем не виноваты?

Этот вопрос до сих пор остается открытым. Покупатель такой недвижимости является абсолютно незаинтересованным лицом. Он покупает квартиру по рыночной цене, он теряет свои деньги, и ну никак не хочет лишаться своей нового нового места жительства.

Иногда, покупатели перед сделкой продают свое старое жилье, чтобы добавить деньги и купить новое.

А самый худший исход, это покупка такой квартиры в ипотеку...

Позиция суда и возвращение квартиры обманутому мошенниками продавцу

В суде у некоторых обманутых продавцов получается доказать то, что сделка купли-продажи недвижимости была совершена под влиянием третьих лиц, а это является прецедентом для ее отмены.

Выслушав позицию юриста и приведенные доводы, суды соглашаются с утверждением о недействительно сделке по "ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств", и принимают решение об ее отмене "пункт 1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.", и "пункт 2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего."

Таким образом обманутые продавцы получают обратно свои квартиры, но при этом обязуются отдать покупателю те деньги, которые были ими получены и переданы мошеннику.

Покупателю должны деньги, которых уже нет

Получаем, что продавец остается со своей недвижимость, а покупатель без квартиры и без денег. То есть, главный пострадавший в этой ситуации именно покупатель.

А если таким покупателем было продано имущество перед сделкой, чтобы собрать нужную сумму, то настоящая жертва обмана остается еще и без своего собственного жилья. То есть, покупателя просто выселяют на улицу из-за того, что продавец квартиры стал жертвой обмана.

Данный парадокс справедливости судебной системы крайне непонятен и вызывает острый резонанс в обществе. Однако, пока никаких правовых норм и судебной практики еще нет, которая бы защищала позицию настоящей жертвы - покупателя.

Продавец должен покупателю деньги

Уже в апелляциях суд поддерживает решения первой инстанции, аргументирую правоту вердикта тем, что продавец будет должен выплатить покупателю деньги по договору купле-продажи. Именно ту сумму, которую покупатель передал обманутому продавцу.

Но где пенсионер, которого обманули мошенники или горе-инвестор сможет найти такую большую сумму? Напоминаю, что такие сделки обычно проходят по рыночным ценам, то есть, речь идет о миллионах рублей.

Учитывая уровень пенсий в стране и учитывая, что приставы обязаны оставлять прожиточный минимум, да еще и деньги на лекарство и медицину, такой долг уйдет с обманутым продавцом в могилу.

А если продавец недвижимости в сговоре с мошенниками?

Бытует мнение, что некоторые продавцы могут намеренно входить в сговор с мошенниками, или быть частью их приступной группы. Однако, суды откидывают такие предположения, так как социальный портрет потерпевших и обстоятельства, при которых был совершен обман говорят о том, что жертва ничего не знала и не догадывалась.

Правозащитники, которые защищают именно покупателей, наоборот, настаивают, что, яко бы жертвы-продавцы, наоборот, таким образом зарабатывают на таких сделках. У них нечего взять, нет работы, маленькая пенсия и при этом квартира остается за ними.

Никто не может утверждать однозначно, что такой продавец не может получить пару миллионов от мошеннической сделки, и хранить их под ковром. Однако, доказательств сговора нет, а факт мошенничества на лицо.

Что делать покупателю, который купил квартиру проданную под влиянием третьих лиц

Однозначно, не стоит мириться с приговором суда. Следует оспаривать решения первой и второй инстанции, идти в верховный суд, подавать заявления в полицию, идти в сми, участвовать в подкастах, просится в эфиры блогерам.

Чем больше о проблеме узнают другие и чем громче станет эта тема в эфирном пространстве, тем с большей долей вероятности суды сменят свою позицию. А значит, что появится и новая практика.

В данный же момент, практика такова, что покупатель останется только с исполнительным листом на сумму сделки, который должен будет предъявить приставам для взыскания долга с продавца. Но шанс того, что по нему получится собрать хотя бы часть суммы катастрофически низкий.

Как не купить квартиру, которую продают под влиянием третьих лиц

Первым делом, проверьте кто является продавцом. Если это пенсионер, обязательно уточните о том, знают ли его родственники, что он осуществляет сделку. Попросите родных продавца присутствовать на такой сделке.

Если у продавца нет родных, они не живут в РФ, находятся в тюрьме, или он с ними давно не общался, откажитесь от сделки. Лучше лишний раз не рисковать

Второе, уточните, где собирается жить продавец после сделки. Есть ли у него еще место жительства (в собственности). Если есть, то такую сделку суд не оспорит, так как у жертвы обмана есть еще одно место жительства.

Третье, спросите почему продается недвижимость. Если поймете, что ответ спутанный, лучше выберите другой объект сделки.

Помните, что главный портрет жертв мошенников - это пенсионеры.

Выводы:

Новая схема мошенничества, при которой отменяют сделку купли-продажи и оставляют покупателя без недвижимости и без денег, просто ужасная.

Настоящая жертва в данной схеме - это покупатель, человек, который участвует в мошенничестве косвенно. С ним не связывается мошенник, он честно проводит сделку, он общается только с продавцом, который думает, что поступает правильно и не подозревает о том, что уже стал жертвой.

Позиция суда, которая защищает в данном случае продавца, опирается на то, что: во-первых, у продавца нет другого места жительства, во-вторых, что он должен будет отдать деньги покупателю.

Однако, как правило, у таких продавцов нет лишних денег, и ждать, что исполнительный лист будет ими погашен даже за 10 лет, не стоит.

Получаем, что жертва обмана - это покупатель, который вообще никак не принимал участие в схеме разводки, а честно и добросовестно исполнял условия ГК РФ.

Будьте бдительны - всегда проверяйте продавца во время сделки по приобретению недвижимость. Может случится так, что даже самая честная и милая на первый взгляд бабушка, окажется невольным сообщником мошенников.

Может ли такой продавец быть в сговоре? Я думаю, что может, но это мое личное мнение, пока никак не доказанное на практике!

Если вы стали жертвой такой махинации с недвижимостью, пишите мне в личные сообщения или оставляйте заявку, поможем, чем сможем! Удачи.